Три крупных банка пересмотрели ипотечные ставки: как это скажется на рынке недвижимости Новосибирска

Доля проблемных ипотечных кредитов растет быстрыми темпами.

В октябре сразу три российских банка повысили проценты по ипотеке без господдержки. Одновременно меняются правила семейной программы, а Банк России готовится вновь обсудить ключевую ставку. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев рассказал Сиб.фм, почему жилищные кредиты могут стать менее доступными и как новые условия сказываются на рынке.

В числе банков, поднявших ставки по рыночной ипотеке, — Газпромбанк, Банк ДОМ.РФ и ПСБ. В Газпромбанке увеличение составило 0,2 процентного пункта: ставки достигли 17,9% годовых, а для займов менее 7 млн рублей — 18,9%. Банк ДОМ.РФ пересмотрел базовые условия в сторону повышения на 0,5 п. п.; теперь диапазон ставок составляет 18,8–19,7% без учета индивидуальных скидок и надбавок. В ПСБ ипотека подорожала на 0,2–0,44 п. п., до 17,99–18,49% годовых.

Почему ипотека становится дороже

Сергей Николаев считает, что решения банков могут быть обусловлены несколькими причинами. Среди них — увеличение просрочек по ипотечным займам.

Аналитик обратил внимание на то, что доля проблемных ипотечных кредитов растет быстрыми темпами. По его оценке, именно динамика просроченной задолженности может побуждать банки закладывать в ставки компенсацию возможных потерь. Дополнительное влияние оказывает и пересмотр правил льготного кредитования.

С 1 октября доступ к семейной ипотеке для некоторых категорий заемщиков стал ограниченнее. Как пояснил Николаев, нововведения коснулись семей с одним ребенком, рассчитывающих на участие в программе.

Эксперт отметил, что рыночные кредиты конкурируют с льготными: после ужесточения условий семейной программы ставки по обычной ипотеке также начали постепенно расти.

Как повышение ставок повлияет на рынок жилья

Подорожание кредитов уменьшает число покупателей, которым по силам приобрести квартиру с привлечением ипотеки. Особенно чувствительным такое изменение может оказаться для вторичного рынка, где многие сделки зависят от возможности получить заем.

По словам Сергея Николаева, часть владельцев однокомнатных квартир уже откладывает продажу: без доступной ипотеки найти покупателя сложнее.

На ситуацию, как считает аналитик, влияет и большое количество однокомнатного жилья, построенного в Новосибирске и купленного в том числе по семейной ипотеке. Изменения кредитных условий отражаются не только на продаже квартир, но и на аренде.

В третьем квартале 2026 года стоимость аренды однокомнатных квартир в Новосибирске упала примерно на 6%, сообщил Николаев. Однако напрямую связывать эту динамику только с ипотекой нельзя: на арендные цены влияют и другие обстоятельства, включая количество доступного жилья.

В целом более дорогие займы могут осложнить продажу квартир, покупка которых требует ипотечного кредита, и изменить дальнейшую динамику рынка.

Как могут измениться ставки

Дальнейшее движение ипотечных ставок во многом зависит от решений Центробанка. По словам Сергея Николаева, банковский рынок не ожидает, что ключевая ставка скоро пойдет вниз. Поэтому в ближайшее время рассчитывать на быстрое удешевление рыночной ипотеки, вероятно, не стоит.

Вместе с тем шаги отдельных кредитных организаций не обязательно означают синхронное изменение ставок по всему рынку. Банки учитывают цену привлеченных средств, риски заемщиков и конкуренцию за клиентов, поэтому могут корректировать условия по-разному.

Очередное заседание Банка России по ключевой ставке запланировано на 23 октября. Оно должно дать понимание дальнейшего направления денежно-кредитной политики. Однако даже изменение ключевой ставки не обязательно сразу отразится на ипотечных предложениях: решения банков будут зависеть также от их ожиданий и положения на рынке недвижимости.